Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Tìm hiểu quyền và nghĩa vụ

Đất đai là tài sản có giá trị và ảnh hưởng lớn đến đời sống, sản xuất của nhiều hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên những người mua đất hiện nay còn quá xem nhẹ tính pháp lý và quyền sử dụng đất đai. Vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? và quyền sử dụng đất ở đây được hiểu như nào? Pháp luật quy định như thế nào về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) – danh từ, trong tiếng Anh được dùng bởi cụm từ Certificate of Land Use Rights.
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lí để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất, thường được ngôn ngữ bình dân gọi là sổ đỏ hoặc giấy đỏ.

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất được nhận GCNQSDĐ gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Ai là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo Luật Đất đai 2013 là những đối tượng sau:
- Nhà nước cho thuê đất, giao đất. Trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp cho mục đích công ích của địa phương.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Người được nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Người mua nhà ở gắn liền với đất.
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp GCNQSDĐ;
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này.

Quyền sử dụng đất được hiểu là gì?
- Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.
- Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.
- Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
- Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

Quyền của người sử dụng đất là gì?
Các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật đất đai năm 2013 như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (tức là sổ đỏ và sổ hồng).
- Hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất.
- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp mang lại.
- Có quyền khiếu nại để được Nhà nước bảo hộ khi xảy ra các hành vi xâm phạm quyền lợi, chiếm đoạt tài sản, lợi ích hợp pháp của mình như lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng trái phép…
- Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ trong việc cải tạo đất, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bồi thường khi có quyết định thu hồi đất.

Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định như thế nào?
Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Không được sử dụng sai mục đích đăng ký, sai ranh giới thửa đất. Người sử dụng phải tuân thủ quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác liên quan.
- Người sử dụng đất thực hiện việc phân lô, bán nền hay còn gọi là đất nền theo đúng quy định nhà nước
- Tiến hành đăng ký đất đai, làm đầy đủ giấy tờ khi chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng…
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Áp dụng các biện pháp cải tạo đất đai
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đất xung quanh;
- Giao lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gia hạn;
- Tuân theo quy định về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

Giá trị quyền sử dụng đất là gì?
- Khái niệm về giá trị sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.
- Giá trị quyền sử dụng đất phụ thuộc rất nhiều vào thị trường bất động sản. Giá trị này biến động theo thời gian, không gian, địa điểm diễn ra giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…
- Khi có sự chênh lệch về cung – cầu thì thì giá đất cũng tăng giảm theo. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng của Nhà nước cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị đất tại khu vực đầu tư.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
- Theo khoản 10, 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có đề cập về chuyển quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
- Tuy nhiên, không phải đối tượng nào được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất đều có thể thực hiện các quyền mua bán, chuyển nhượng. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, chỉ có chủ hộ gia đình, cá thể sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất đai, đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn với các hộ gia đình, cá nhân khác.
- Trước khi mua bán, chuyển nhượng đất đai, việc quan trọng là bạn cần xác nhận đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng chưa? Là đất thuê, đất nằm trong diện quy hoạch không… và các quyền hạn của người sử dụng trong việc chuyển nhượng để tránh xảy ra tranh chấp về sau.

Mẫu giấy ủy quyền sử dụng đất 2020
Mẫu Hợp đồng – Giấy ủy quyền sử dụng đất mới nhất năm 2020 để các bạn thuận tiện hơn trong quá trình hoàn thành việc mua bán đất đai, nhà ở.

Kết luận
Cảm ơn bạn đã đọc bài viết! Hy vọng bạn đã có đầy đủ kiến thức và pháp lý về Quyền sử dụng đất tại Việt Nam.